Crédit immobilier : définition, rachat, risques, avantages

crédit immobilier

Principe du rachat de prêt immobilier

Le rachat de crédit immobilier vise à regrouper vos prêts, réduisant ainsi le nombre d’établissements de crédits. Cette opération vous permet également de renégocier vos crédits à des meilleurs taux, le marché évoluant d’une part, et vous avez d’autre part de faire jouer la concurrence en votre faveur. Grâce à cette opération, vous pouvez tenter de réduire les mensualités de votre crédit.

Si votre rachat de crédit immobilier ne porte que sur des crédits immobiliers, on parle alors de « renégociation de crédit ». Vous avez la possibilité de changer de créditeur d’une part, vous permettant de comparer les différentes offres de prêt que les établissements de crédit peuvent vous proposer, et de choisir le meilleur taux.

La règlementation du rachat de crédit immobilier

Le rachat de crédit immobilier pénalise les banques et établissements de crédit vous ayant accordé le prêt. En effet, celles-ci considèrent avoir pris un risque en vous octroyant un prêt, risque que vous ne leur rémunèrerez pas en ayant recours au rachat de crédit.
La législation a donc tendance à protéger votre banque auprès de laquelle vous avez contracté l’emprunt. La loi oblige donc l’emprunteur à verser des pénalités de remboursement anticipé. Ces pénalités sont négociées lors de la mise en place du prêt avec la banque, et correspondent à 6 mois d’intérêt, avec un maximum de 3% du capital. La banque est donc rémunérée si vous décidé de changer d’établissement de crédit.
De plus, le rachat de crédit est plafonné à 90% du gage.

Ainsi, si vous procédez à cette option, veillez à ajouter au coût du nouveau prêt les éléments suivants :

  • Les pénalités de remboursement anticipé prévues par la loi ;
  • Les frais supplémentaires pour mettre en place les nouvelles garanties ;
  • Le temps et le coût du transfert de compte.

Les points clés du rachat de crédit

Plusieurs points clés sont à étudier pour prendre la bonne décision sur le rachat de votre crédit immobilier.

  • Durée écoulée du crédit en cours : le rachat de crédit n’est intéressant que durant la première partie de cotisation du crédit. En effet, le différentiel des mensualités à verser n’est pas intéressant si votre emprunt est déjà remboursé à moitié.
  • Différentiel de taux : Dans le but d’avoir un gain financier suffisant, il faut que la différence de taux entre le taux actuellement en cours et le taux du nouveau prêt soit significative. Nous avons remarqué qu’un taux d’1,2% était généralement nécessaire. Prenez soin d’étudier cette différence de taux sur la durée restante du prêt.
  • Frais de rachat : si vous renégociez votre prêt ou si vous optez pour le rachat de crédit, les pénalités de remboursement anticipé sont dues à votre établissement bancaire. En revanche, les frais de garantie ne sont pas toujours significatifs (2% en moyenne pour une hypothèque, 0.6% dans le cas d’une caution crédit logement)
  • Financement des frais : certains frais (frais de dossier  frais de garantie…) sont à rajoutés au capital à refinancer.
  • Montant du prêt actuel : ne pas oublier que le gain potentiel lié au rachat est directement proportionnel au montant du capital restant dû.

Les avantages et les inconvénients

Le rachat de crédit présente de nombreux avantages. D’une part, il vous permet de négocier des taux fixes ou variables plus compétitifs. D’autre part, les établissements de crédit vous offre une plus grande modularité dans les options choisies. Les conditions d’acceptation tournent en votre faveur, et le coût de l’hypothèque est plus bas que lorsque vous avez contracté votre crédit. Enfin, l’hypothèque peut être substituée par une caution.
Les inconvénients sont les pénalités de remboursement anticipé, qui sont à votre charge, et bien souvent le manque de clarté de la part du banquier dans les offres de rachat de crédit : méfiez-vous des coûts cachés !

Crédit immobilier et particuliers

La législation en vigueur ne s’applique que lorsque les crédits immobiliers sont réalisés par des particuliers hors de toute activité professionnelle :
– Achat d’un propriété
– Travaux de réparation, d’amélioration ou de construction pour un montant supérieur à 21 500€
Les éléments précis se trouvent dans l’article 312-1 du Code de la Consommation.

La loi est également très stricte sur les moyens de communication en matière de crédit immobilier. En effet, tout support publicitaire est contrait d’afficher les caractéristiques principales du crédit : modalités de financement offerts, TEG (Taux Effectif Global) du prêt et identité du prêteur doivent être mentionnés. De plus, la publicité a pour obligation d’afficher le fait que l’emprunteur un délai garanti de 10 jours de réflexion avant d’accepter définitivement son emprunt.

Le TEG d’un crédit immobilier

Le TEG ou Taux Effectif Global contient la majorité des frais occasionnés lors d’un emprunt : les frais de dossiers, le taux d’intérêt, la commission des intermédiaires (courtiers…) sont incluses dans celui-ci. Cependant, noter que les frais de notaire sont en dehors du TEG.

Les obligations légales des organismes de crédit

La loi Scrivener détaille celles-ci, indiquant que l’organisme de prêt doit, avant l’acceptation du crédit, remettre au demandeur une offre ayant les caractéristiques suivantes :
– La raison du crédit ;
– L’identité des parties ;
– Les différentes modalités permettant la mise à disposition de la somme ;
– Le tableau précis de remboursement sur le temps, indiquant clairement capital et intérêt et part de ceux-ci dans le remboursement ;
– Les différentes exigences nécessaires (assurances, hypothèques…) ;
– Les modalités éventuelles en cas de transfert à une tierce personne ;
– Les éventuels frais si l’achat du bien immobilier n’a pas lieu
Si ces obligations ne sont pas respectées, le contrat peut être annulé, ou le prêteur peut perdre ses droits aux intérêts.

Crédit immobilier : dix jours pour réfléchir

Vous bénéficiez d’un délai de 10 jours pour réfléchir à votre crédit, délai obligatoire. Vous ne pouvez accepter sous une durée moins longue que ces dix jours. Ainsi, la banque ne peut vous prêter de l’argent avant le terme de cette durée incompressible.
Si vous acceptez avant les 10 jours, le contrat est annulé.

Bien immobilier : Quatre mois, pas plus !

Une fois le prêt immobilier acquis, vous avez quatre mois suivant l’acceptation du crédit pour acheter votre bien. Si, au-delà de ces délais, rien n’est fait, votre contrat est résilié. Vous avez alors à charge de rembourser les sommes prêtées ainsi que les intérêts, et l’emprunteur peut également demander une indemnité pour couvrir les fais d’études.

Renégocier son crédit immobilier

Si vous désirez renégocier votre crédit immobilier, il faut rajouter à votre contrat existant un avenant. Cet avenant résume les nouvelles clauses applicables à votre contrat : le nouvel échéancier d’amortissement, le TEG, le coût du crédit calculé sur la base des échéances et des frais à venir. Ensuite, l’emprunteur dispose à nouveau d’un délai de réflexion de dix jours, régulé par le Code de la Consommation.

Justifier ses défaillances de versement

Si l’emprunteur ne peut rembourser la dette (capital emprunté + intérêts de l’emprunt) due à son créditeur, il encourra le risque de se voir traîner en justice. S’il perd le procès, il aura à sa charge, en plus du remboursement de la dette, les frais de justice mais aussi une indemnité que peut demander sa banque et qui peut s’élever jusqu’à 7% des sommes encore dues.

Remboursement anticipé

Si vous désirez rembourser votre crédit immobilier prématurément, il se peut que votre contrat stipule l’impossibilité de le faire pour moins de 10% du montant emprunté. De plus, il est également possible de demander une indemnité, mais celle-ci ne peut être supérieure à la valeur d’un semestre d’intérêt sur le capital remboursé.

Assurance crédit obligatoire

Si vous désirez souscrire un prêt, vous devrez quasi-obligatoirement souscrire à une assurance crédit. En effet, celle-ci est exigée par la plupart des banques et des organismes financiers. Si l’assureur refuse de s’engager, le demandeur peut demander l’annulation du crédit dans un délai d’un mois.

Immobilier : les obligations professionnelles

Afin de pouvoir exercer dans le domaine immobilier, il faut :
– une garantie financière ;
– une assurance de responsabilité civile ;
– un mandat pour mener à bien les opérations pour lesquelles ils sont susceptibles de percevoir une rémunération ;
– la détention de certains diplômes

Crédit immobilier au meilleur taux

Vous avez besoin d’un prêt immobilier ? C’est ici que ça se passe !

Pour vous rendre acquéreur d’un bien immobilier (maison ou logement), rien ne vaut le crédit immobilier ! C’est la meilleure voie pour devenir propriétaire rapidement, et avec un capital initial relativement restreint.
Mais attention ! De part son importance, le crédit immobilier peut avoir des répercussions très lourdes sur votre budget ! Il faut donc choisir avec soin son établissement financier, et étudier précisément les modalités de remboursement qu’il propose.

Il est aujourd’hui relativement difficile de décrocher un crédit immobilier, les banques demandant une série de garanties avant de vous l’accorder. Et moins vous avez de garanties à fournir, plus la banque prend de risque, et plus elle vous fera payer cher votre crédit immo !
Un bon investissement immobilier se prépare donc en étudiant toutes les possibilités de crédit mobilier existant, et toutes les offres des établissements de crédit. Plus vous avancerez en connaissance de cause, plus vous pourrez choisir avec soin votre crédit, et plus vous obtiendrez un crédit immo efficace et peu cher.

Nous vous proposons ici les différents éléments qu’il faut maîtriser dans le but d’obtenir le meilleur crédit immobilier possible.

Définition du crédit immobilier

Le crédit immobilier (ou prêt immobilier) est un financement par emprunt permettant l’achat d’un bien immobilier, d’une opération de construction, ou des travaux sur un bien immobilier existant.
Le crédit immobilier est une pratique qui tend à se populariser de nos jours. La plupart des ménages y font aujourd’hui appel pour devenir propriétaire. Bien souvent, l’emprunt immobilier vous engage pour une longue durée.

Les types de crédit immobilier
Il existe différents types de prêt immobiliers, selon les modalités de ceux-ci. Ils peuvent se classer en deux grandes catégories : les prêts réglementés par l’Etat, et les prêts bancaires.

Comment contracter un prêt immobilier ?

Le crédit immobilier est établi par une banque ou un organisme de crédit spécialisé. Il vous suffit donc de vous présenter avec votre projet auprès de l’établissement de crédit de votre choix. Celle-ci constituera un dossier « Prêt immobilier » qui sera étudié avec minutie, et où il vous sera demandé d’apporter des pièces justifiant vos revenus. Une fois le dossier étudier, l’établissement de crédit vous octroiera ou non un crédit immobilier.

Quelles sont mes possibilités d’emprunt ?

Chaque emprunt immobilier est modulable selon vos besoins d’une part, mais également selon votre profil.
Vous désirez contracter un prêt immobilier, et aimeriez connaître les solutions possibles ? Commencez par vous connaître ! Les outils suivants permettent d’analyser vos ressources pour définir le type de prêt immobilier qui vous convient.